建て替えできる条件とは【2015-10-18更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

郊外の新築住宅よりも、街の中の中古住宅を選ぶ人は意外に多いようです。気になるのは住まいの状況ですが、増改築や建て替えで対応できれば問題はないでしょう。ただし、さまざまな法的規制には注意が必要です。

たとえば、自宅の前面道路が幅3ｍ（中心線から1.5ｍ）の場合、建て替え時には、今より50cm後退させなければなりません。これは、「建築物は原則として幅4m（中心線から左右に2mずつ）以上の道路に2ｍ以上接すること」と建築基準法に定められているためです。当然、実質的な敷地は小さくなります。

また、用途地域の規制にも気をつけましょう。何地域に含まれるかによって、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）、建物高さの制限や斜線制限なども、場所によって異なる基準が適応されるため。最も規制が厳しい第1種低層住居専用地域では、建ぺい率30％、容積率50％、高さ制限10ｍというケースがあります。この場合、土地が200㎡あっても、建物面積(通常は一階の床面積)は60㎡まで、延床面積100㎡までの住宅しか建設できません。高さもせいぜい３階が限界です。建て替えや増改築でもっと広い住まいを、という人には、残念な結果になりかねません

こうした法規制や用途地域などは、物件概要書や重要事項説明書に記載されているはず。前もってきちんと確かめておきましょう。その際、「建て替え(増改築)を考えているのですが」と担当者に伝えておくと、より安心できそうですね。いざ建て替えと決めてから｢あっ｣ということがないように、分からない点は納得いくまで尋ねるようにしたいものです。