その建替え、大丈夫？　～事前に調査と情報収集を～【2024-07-13更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

その建替え、大丈夫？　～事前に調査と情報収集を～

ページ作成日:2024-07-13

　街なかの便利な暮らしを求める上で、中古住宅は有力な選択肢の一つ。中には、増改築・建替えを前提に購入する人もあるでしょう。ただし、敷地の条件によっては、建替えそのものが難しくなるケースも。建替えの間際になって「え、できないの!?」とならないよう、事前の調査と情報集めが欠かせません。

　例えば自宅の前面道路の幅が４ｍ（中心線から２ｍ）より狭い場合、建替え時には家の正面を後退させなければならないケースがあります。これは「建築物は原則として幅４ｍ（中心線から左右に２ｍずつ）以上の道路に２ｍ以上接すること」と建築基準法に定められているため。この場合、実質的な敷地は元の分より小さくなってしまうのです。

　また、住居地域や商業地域といった用途地域の規制にも、注意が必要です。というのも、用途地域の違いはそのまま、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）・容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）・高さ制限・斜線制限などの建築規制に直結するからです。

　例えば、最も規制が厳しい第１種低層住居専用地域では、建ぺい率30％・容積率50％・高さ制限10ｍというケースがあります。こういう場所で建替えをする場合、仮に敷地が100ｍ2あったとしても、建てられる家の建物面積（通常は１階の床面積）は30ｍ2まで、延床面積は50ｍ2まで。高さも３階がほぼ限界、という残念な現実が待っています。
　こうした法規制や用途地域などは、物件概要書や重要事項説明書にも記載されていますが、やはり不動産会社などの専門家に聞くのがいちばん。事前に建替えや増改築の希望を伝え、それが可能かどうか、どんな制限があるのかを確かめておきたいものです。