建替えできる敷地の条件【2022-09-24更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

台風の基礎知識

ページ作成日:2022-09-24

中古住宅には立地や沿線、周辺環境など、さまざまな選択肢がありますが、購入時あるいは近い将来の増改築・建替えを前提に買うという考え方もあります。注意しなければならないのは、敷地の条件によっては建替えそのものが難しいケースもあるという点です。

　たとえば、自宅の前面道路が幅３ｍ（中心線から1.5ｍ）の場合、建替え時には、今より50cm後退させなければなりません。これは、「建築物は原則として幅４ｍ（中心線から左右に２ｍずつ）以上の道路に２ｍ以上接すること」と建築基準法に定められているため。残念ながら、実質的な敷地はその分小さくなってしまいます。

　また、住居地域や商業地域といった用途地域の規制にもご注意ください。というのも、その敷地がどの用途地域にあるかによって、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）、建物の高さ制限や斜線制限などがまるで違ってくるからです。例えば、最も規制が厳しい第１種低層住居専用地域では、建ぺい率30％・容積率50％・高さ制限10ｍというケースがあります。この場合、土地が200㎡あっても、建物面積(通常は1階の床面積)は60㎡まで、延床面積100㎡までの住宅しか建設できません。高さもせいぜい３階が限界です。建替えや増改築でもっと広いわが家を、という人には、残念な結果になりかねません。

　こうした法規制や用途地域などは、物件概要書や重要事項説明書にも記載されています。いざ建替えと決めてから｢こんなはずではなかった｣とならないよう、前もって建替えや増改築の希望を伝え、分からない点は納得いくまで尋ねるようにしたいものです。