50年住宅ローンとは？　～メリットとリスク～【2026-01-25更新】 | 京都市の不動産のことならセンチュリー21京都ハウス

50年住宅ローンとは？　～メリットとリスク～

ページ作成日:2026-01-25

全国的な住宅価格の高騰に伴い、返済期間を最長50年まで延ばす｢50年住宅ローン(50年ローン)｣が注目されています。

すでにネット銀行を中心に取り扱いが広がっているほか、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する固定金利型ローン｢フラット｣シリーズにも、｢フラット50｣が登場しています。そのメリットとリスクを確認しておきましょう。

　50年ローンの最大のメリットは、毎月返済額の軽減です。例えば、3,000万円の元金を年利２％・元利均等・毎月返済のみの35年ローンで返済した場合、返済額は月々99,378円ですが、同じ内容の50年ローンを利用すると月々79,137円。毎月約2万円、年間で約24万円が軽減される計算です。諸物価が高騰する中、この負担減は大きいですね。
　一方、返済期間が延びることは総返済額の増加も意味します。先の例の場合、35年ローンの総返済額は約4,174万円ですが、50年ローンでは約4,742万円。つまり、560万円超が追加負担となるわけです。これは50年ローンのデメリットの一つです。
　また50年ローンの場合、元金の減少率が35年ローンなどに比べて緩やかになります。そのため、途中で売却する場合、残ったローンの残債が売却額を上回るオーバーローンになる恐れがあります。変動金利型の場合、そのリスクはさらに高まるとみるべきでしょう。

　さらに大きなリスクは、返済者自身の年齢です。50年ローンの場合、借入時25歳の人は完済時75歳、30歳なら80歳。つまり、完済期が後期高齢者の時期に重なるのです。
　こうしたリスクを避けるには、今まで以上に返済計画をしっかり考えておく必要があります。また、毎月返済額とは別に、ローン元金を繰り上げ返済することも有効です。